Тот, кто строит частный дом, на определенном этапе может столкнуться с процедурой его ввода в эксплуатацию. Этот процесс является обязательным, так как без его завершения невозможно признать дом жилым и официально зарегистрировать право собственности.
Однако в некоторых случаях можно обойтись без ввода в эксплуатацию, например, при строительстве по уведомительному принципу или в рамках дачной амнистии. Все зависит от особенностей дома, времени его постройки и соответствия установленным законодательным требованиям.
Мы расскажем о том, как проводится ввод домов в эксплуатацию, какие документы для этого требуются и в каких случаях можно стать владельцем дома без проведения этой процедуры.
Что относится к капитальному строению?
К капитальному строению относят только жилые дома, которые соответствуют определенным требованиям. Прежде чем начать собирать документы или подавать заявление на ввод в эксплуатацию, важно удостовериться, что ваш дом считается капитальным строением. Согласно Гражданскому кодексу РФ, капитальным строением является такое сооружение, которое имеет углубленный фундамент, связанный с землей, а также выполнено из прочных строительных материалов, таких как кирпич, бетон или другие аналогичные материалы.
Существует ряд требований, которые необходимо учитывать при строительстве частных домов. Несоответствие этим требованиям может привести к проблемам при вводе дома в эксплуатацию. Вот основные из них:
- На участке должен быть построен только один дом.
- Отступ от других домов должен составлять не менее 5 метров.
- Расстояние от дома до границы соседних участков должно быть не меньше 3 метров.
- Дом не должен иметь больше трех этажей.
Для ввода дома в эксплуатацию потребуется собрать определенные документы. Включая подтверждения права собственности на землю, техническую документацию на строение и доказательства того, что дом соответствует строительным и другим нормативным требованиям.
Процесс ввода в эксплуатацию дома включает несколько обязательных этапов, которые регулируются Федеральным законом № 122.
Подписание акта приемки
Одним из ключевых этапов является подписание акта приемки. Согласно Гражданскому кодексу РФ, если строительство велось с привлечением подрядной организации, сдача и приемка объекта должны быть оформлены актом, подписанным обеими сторонами.
Форма акта и требования к его заполнению определяются постановлениями Госкомстата РФ. Например, для приемки дома как завершенного строительного объекта используется форма акта КС-11.
В акте приемки должны быть указаны следующие данные:
- дата оформления документа;
- наименование организации, сдающей объект;
- наименование заказчика;
- название сдаваемого объекта;
- адрес расположения объекта;
- информация о разрешении на строительство (если оно было выдано);
- данные о проектировщике;
- наименование организации, утвердившей проектно-сметное решение;
- дата начала и окончания строительных работ;
- технические данные о доме;
- информация о стоимости объекта.
Получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию
Согласно статье 55 Гражданского кодекса РФ, разрешение на ввод в эксплуатацию выдается тем же органом, который выдавал разрешение на строительство, если оно было получено собственником земельного участка.
Для получения разрешения необходимо подать заявление. После его принятия в течение 10 дней на объект выезжает комиссия, которая проводит осмотр и проверяет соответствие здания проекту и действующим строительным нормам. После осмотра могут быть два варианта решения:
- предоставление разрешения на ввод в эксплуатацию;
- отказ в выдаче разрешения.
Решение о выдаче разрешения основывается не только на оценке самого объекта, но и на проверке документов, приложенных к заявлению. Разрешение может быть выдано даже в случае, если в процессе строительства были допущены некоторые нарушения, при условии, что они были устранены до момента осмотра.
Разрешение на ввод в эксплуатацию подтверждает следующее:
- строительные работы завершены в полном объеме, и все, что было запланировано, выполнено;
- характеристики объекта соответствуют проекту.
В некоторых случаях владельцы домов не могут предоставить все необходимые документы, особенно если объект не соответствует проекту. Например, если в процессе строительства была добавлена веранда, не предусмотренная проектом, или изменена планировка дома. В таких случаях можно обратиться в специализированную организацию, имеющую разрешение на оценку зданий. Эта организация проведет анализ объекта, составит отчет о его состоянии, который затем предоставляется вместе с остальными документами для получения разрешения на ввод в эксплуатацию. На основе этого отчета принимается решение о возможности выдачи разрешения.
Оформление технического паспорта
Технический паспорт — это обязательный документ для регистрации права собственности на построенный дом. Он должен быть составлен только лицензированным специалистом или организацией, имеющей соответствующую лицензию.
Технический паспорт включает основные сведения о недвижимости и представляет собой документ с текстовыми и графическими данными. Обычно он предоставляется в двух форматах: бумажном и электронном.
В технический план включаются следующие данные:
- описание месторасположения и характеристик объекта;
- схема геодезических построений;
- схема расположения дома на участке;
- чертеж контура здания;
- план объекта;
- информация о праве собственности на землю;
- данные о адресе объекта;
- заключение инженера;
- декларация об объекте.
Обращение в Росреестр
Последний этап процесса — обращение в Росреестр для внесения сведений о доме и его владельце в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Заявление можно подать несколькими способами:
- лично в многофункциональный центр (МФЦ);
- через портал Госуслуг;
- удаленно через сайт Росреестра.
Для регистрации потребуется собрать следующие документы:
- заявление;
- паспорт владельца, на которого будет зарегистрировано право собственности;
- документы, подтверждающие право собственности на землю;
- документы, подтверждающие основания для регистрации;
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- техплан объекта;
- кадастровый паспорт.
После подачи заявления дом ставится на кадастровый учет, и данные о нем и владельце вносятся в ЕГРН.
Обязательно ли получать разрешение на строительство дома?
До 2018 года разрешение на строительство было обязательным документом для всех, кто собирался возводить дом. В процессе получения разрешения проверялись как участок, на котором будет строиться объект, так и проект будущего здания. Однако с 2018 года процедура была упрощена. Вместо разрешения будущий собственник дома направляет уведомление о начале строительства. Этот документ уведомляет власти о намерении возвести жилой дом.
После рассмотрения уведомления органы власти принимают решение, можно ли начинать строительные работы. Это решение оформляется письменно и отправляется собственнику участка в виде уведомления. Однако такое уведомление действует только в течение 10 лет.
Если объект не будет построен до окончания этого срока, потребуется подать новое уведомление или иной документ, если изменятся актуальные нормы и правила.
Если в процессе строительства меняется собственник участка, уведомление продолжает действовать до окончания 10-летнего срока, если новый владелец не изменяет проект строительства, указанный в уведомлении.
По завершении строительства составляется техплан, и подается уведомление об окончании работ. Если все соответствует проекту, дом ставится на учет, и его данные вносятся в ЕГРН при подаче заявления о регистрации права собственности.
Возможна ли регистрация дома по дачной амнистии?
Дачная амнистия — это упрощенная процедура, которая позволяет официально зарегистрировать дом без множества сложных этапов. Срок действия амнистии ограничен, но его продлевают. На 2023 год упрощенный порядок действует до 1 марта 2031 года.
Изначально дачная амнистия была введена для людей, которые столкнулись с проблемами при регистрации права собственности. Например, когда дом давно построен, но для его официального оформления нужно собрать множество документов и пройти судебные разбирательства, или когда человек — наследник умершего владельца дома, который не успел зарегистрировать имущество.
Упрощенная процедура доступна не только для старых домов, но и для тех, которые были построены в последние годы. Для регистрации дома по дачной амнистии нужно пройти несколько простых этапов:
- Обратиться к кадастровым инженерам для проведения кадастровых работ. На основе этих работ составляется технический план. Этот документ необходим для подачи заявления, даже при упрощенной регистрации.
- Подать документы для внесения данных в ЕГРН. Заявление можно подать лично через МФЦ, через сайт Госуслуг или сайт Росреестра. Если дом соответствует условиям дачной амнистии, собственник может выбрать один из двух способов регистрации:
- через уведомительный порядок;
- через упрощенную процедуру по дачной амнистии.
Можно ли строить без разрешений и уведомлений?
Многие, узнав о возможности зарегистрировать дом по дачной амнистии без разрешения на строительство или уведомления о начале работ, могут решить не оформлять эти документы перед началом строительства. Однако важно понимать, что уведомление — это не просто формальность, а способ получить полезную информацию до начала стройки. Например, уведомление поможет узнать, если:
- категория использования земли не позволяет строить жилые объекты;
- дом по проекту планируется построить на береговой полосе водоема, и его нужно будет переместить на другую часть участка, чтобы соответствовать нормативам;
- проект не соответствует строительным, санитарным или другим нормам.
Получив такую информацию заранее, можно избежать проблем, таких как невозможность узаконить дом после его строительства. В противном случае, если дом будет построен без уведомления и не соответствует нормам, его могут признать самостроем, что приведет к штрафу (от 2 до 5 тыс. рублей) и, возможно, необходимости обращения в суд. Кроме того, дом, построенный с нарушениями или на запрещенной территории, могут потребовать снести, даже если это решение вынесет суд.
Что можно сделать с недостроем?
Если дом еще не завершен, его можно зарегистрировать, но это не обязательно. Если собственник планирует продолжить строительство, он может зарегистрировать право собственности после завершения объекта, и это не вызовет проблем.
Регистрация недостроенного объекта может быть полезной в следующих случаях:
- если планируется продать участок с недостроем, так как регистрация подтвердит, что строительство ведется на законных основаниях и соответствует нормам, что может привлечь больше покупателей;
- если собственник хочет зарегистрировать право собственности на уже построенную часть дома, даже если он еще не завершен;
- если новый владелец участка приобрел его с недостроем и хочет официально стать собственником объекта до продолжения работ.
Для регистрации недостроенного дома нужно, чтобы он был на определенной стадии готовности — обычно от 50 до 70%. Также будет проверяться проект строительства и фактическое выполнение работ на момент подачи документов.