Объясняем, что такое досрочное и частичное досрочное погашение ипотеки в 2024 году, как ускорить погашение кредита и правильно рассчитываться с банком.
Многие клиенты боятся брать ипотеку на короткий срок из-за высоких ежемесячных платежей, нестабильности экономики и возможных финансовых трудностей, поэтому они предпочитают оформить кредит на более длительный период.
С 2022 года наблюдается тенденция увеличения среднего срока ипотечных кредитов. Все чаще заемщики оформляют кредиты на срок более 25 лет. Это связано с платежеспособностью клиентов, которые стремятся снизить финансовую нагрузку, уменьшив ежемесячные платежи. Несмотря на выбранный срок, некоторые заемщики гасят ипотеку в полтора-два раза быстрее.
Когда выгодно погашать ипотеку досрочно?
Российские банки предлагают заемщикам возможность досрочного погашения ипотеки, как полностью, так и частично. Выгода от такого погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита: чем ближе конец срока, тем менее выгодно досрочно гасить ипотеку. В долгосрочной перспективе эффективнее сокращать срок кредита, но если выбрать уменьшение ежемесячных платежей, экономия станет ощутимой сразу.
Снизить общий объем переплаты можно, если осуществлять досрочные погашения, особенно в первую треть срока кредита. Банки используют схему аннуитетных платежей, в которой сначала погашаются проценты, а не основная сумма долга.
Согласно Федеральному закону № 284 от 19.10.2011, заемщик может досрочно вернуть сумму займа, уведомив об этом банк минимум за 30 дней до погашения. В договоре может быть предусмотрен более короткий срок уведомления. Если заемщик не сообщит об этом вовремя, внесенный платеж не будет учтен и будет перенесен на следующий месяц.
Варианты досрочного погашения ипотеки
Существует несколько способов досрочного погашения ипотеки: сокращение размера ежемесячного платежа, сокращение срока кредита или комбинация этих двух вариантов. Чтобы выбрать наилучший вариант, заемщик должен решить, что для него важнее: снизить переплату или уменьшить размер ежемесячных выплат для снижения текущих расходов.
Сокращение срока ипотечного кредита
Этот вариант является наиболее выгодным с точки зрения минимизации переплаты. При сокращении срока увеличивается доля, которая идет на погашение основного долга, а процентная часть платежа уменьшается. Это позволяет быстрее погашать задолженность, поскольку на меньшую сумму начисляется меньший процент, что способствует сокращению общей переплаты.
Уменьшение ежемесячных платежей
Если выбрано уменьшение ежемесячного платежа, но срок кредита остается прежним, основная сумма долга растягивается на оставшийся срок. В этом случае большая часть ежемесячного платежа идет на оплату процентов, а меньшая — на погашение основного долга.
В целом заемщикам выгоднее выбирать сокращение срока кредита, так как это позволяет значительно уменьшить переплату по процентам. Однако каждый заемщик должен сам решить, какой вариант ему более удобен, учитывая личную ситуацию, финансовое положение и другие важные факторы.
Комбинированный вариант
Идеальным решением является комбинированный подход, при котором заемщик чередует сокращение срока кредита и уменьшение размера ежемесячного платежа. Такой способ позволяет с разных сторон «подстроить» ипотеку под собственные финансовые возможности, что дает возможность эффективно производить досрочные погашения, сохраняя комфортный баланс между сроком и суммой платежа.
Если бюджет позволяет, можно внести крупный единовременный платеж и при этом уменьшить обязательный ежемесячный платеж, продолжая выплачивать полную сумму, установленную ранее. Эти дополнительные выплаты также будут считаться досрочными, и за счет них можно сократить срок кредита.
Этот вариант удобен тем, что в случае финансовых трудностей заемщик может снизить размер обязательного платежа, но в те месяцы, когда финансовая ситуация позволяет, он может снова сократить срок кредита и переплату. Недостатком такого подхода является то, что общая переплата по процентам в итоге может быть выше, чем при сокращении только срока кредита.
Условия досрочного полного и частичного погашения
При внесении досрочного платежа важно уведомить банк. Обычно для полного досрочного погашения кредита требуется подать заявление в отделении банка. Для частичного погашения в большинстве банков можно подать заявление онлайн через мобильное приложение или интернет-банк. Этот момент стоит учитывать, так как без заявления средства просто поступают на кредитный счет, и ежемесячные платежи по графику остаются неизменными, что не приводит к снижению переплаты.
Как вносить платежи?
При досрочном погашении следует учитывать важный момент. Если заемщик вносит сумму для частичного погашения в день ежемесячного платежа, она будет направлена на погашение основной суммы долга. Если платеж внесен позже, то из этой суммы сначала вычитаются проценты за использование кредита в течение нескольких дней. Например, если платеж по графику должен быть сделан 12-го числа, и заемщик вносит 250 тыс. руб., вся сумма идет на погашение основного долга. Если же он платит, скажем, 16-го числа, то часть средств пойдет на оплату процентов за эти четыре дня, а оставшиеся деньги — на погашение долга.
При полном досрочном погашении заемщик подает заявление в банк, и банк рассчитывает необходимую сумму для погашения кредита, включая проценты на день погашения. Заемщик размещает средства на счете, и в оговоренный день банк списывает долг и закрывает кредит. Это обычно происходит в день очередного ежемесячного платежа.
Погашение ипотеки за счет материнского капитала
Досрочное погашение ипотеки возможно как за счет собственных средств, так и с использованием материнского капитала или субсидий для многодетных семей, как частично, так и полностью. При использовании материнского капитала происходит только сокращение суммы ежемесячного платежа, в отличие от других вариантов, где возможно также сокращение срока кредита. Сбербанк уточнил, что выбор сокращения срока в данном случае невозможен.
Для того чтобы использовать материнский капитал для погашения ипотеки, необходимо подать заявление в банк и предоставить в Социальный фонд России (СФР) пакет документов. Заявление можно подать дистанционно через официальный сайт СФР или портал Госуслуг.
Необходимые документы для СФР при погашении ипотеки материнским капиталом:
- Заявление о распоряжении средствами материнского капитала;
- Сертификат на материнский капитал;
- Свидетельство о браке заемщика;
- Сведения о расчетном счете заявителя;
- Копия ипотечного договора;
- Справка из банка об остатке задолженности по кредиту;
- Кредитный договор;
- Документы, удостоверяющие личность собственников;
- СНИЛС.
Если решение СФР положительное, заемщик должен отправить заявление в банк-кредитор и согласовать с ним, как будет использован материнский капитал — на погашение основного долга или процентов по ипотеке.
Теперь Вы знаете о наиболее выгодных схемах досрочного погашения ипотечных кредитов и правильных способах их погашения. Прежде чем выбрать вариант погашения ипотеки, проконсультируйтесь со специалистом и выберите тактику наиболее подходящую под Вашу финансовую ситуацию.