Приобретение загородной недвижимости — это всегда непростое и рискованное дело. Помимо самого коттеджа, необходимо также оформить земельный участок в собственность. Чтобы покупка прошла успешно, важно тщательно подойти к выбору объекта и учесть все юридические аспекты.
В этой статье мы обсудим ключевые моменты, которые нужно учитывать при покупке дома и участка в коттеджном поселке, критерии выбора недвижимости и порядок оформления сделки.
Что такое коттеджный поселок?
Коттеджный поселок (или КП) — это загородный или пригородный жилой комплекс, состоящий из земельных участков и частных домов, концепция которого появилась в России в 90-х годах. На уровне законодательства такие поселки не выделяются как отдельные населенные пункты, но обычно включают собственную инфраструктуру, готовые коммуникации и охрану.
Среди преимуществ покупки дома в коттеджном поселке:
- Соседская среда: Жители КП часто имеют схожий социальный статус, что облегчает установление добрососедских отношений.
- Система охраны: На въезде в поселок обычно располагается контрольно-пропускной пункт, обеспечивающий защиту от посторонних.
- Управляющая компания: КП часто обслуживается собственной управляющей компанией, которая занимается вывозом мусора, уборкой территории и решением других вопросов. Офис компании обычно находится прямо на территории, поэтому Вы всегда сможете обратиться с интересующим вопросом.
- Продуманная планировка: Участки в поселке, как правило, имеют правильную геометрическую форму, а сам поселок расположен так, чтобы рядом была вся необходимая инфраструктура.
- Качественные дороги: Новые поселки обладают хорошим дорожным покрытием и продуманными удобными подъездными путями.
- Близость к инфраструктуре: Территория для КП подбирается с учетом наличия рядом парков, магазинов, школ и детских садов, а также с удобной доступностью до города (20–40 минут езды).
- Экологическая безопасность: Перед строительством проводится исследование участка на предмет грунтовых вод и несущей способности грунта.
Зачастую коттеджные поселки имеют высокую стоимость земли. Обуславливается это тем, что Вы покупаете не только сам участок и дом, но и платите за расходы на геологические исследования, благоустройство и коммуникации.
Статус участка в коттеджном поселке
Согласно российскому законодательству, коттеджные поселки не приравниваются к садовым или огородническим товариществам. Процесс создания КП заключается в том, что застройщик приобретает крупный земельный участок, делит его на равные части и реализует их физическим лицам. Вся инфраструктура, находящаяся на территории поселка, остается в собственности застройщика, и жильцы оплачивают ее использование.
Рынок недвижимости делит коттеджные поселки на две основные категории: мультиформатные малоэтажные комплексы и коттеджные застройки.
Мультиформатные комплексы включают многоквартирные дома, чаще всего таунхаусы или дуплексы. В коттеджном поселке каждый участок предназначен для строительства частных домов.
По правовому статусу коттеджные поселки подразделяются на:
- садовое некоммерческое товарищество (СНТ),
- индивидуальное жилищное строительство (ИЖС),
- малоэтажное жилищное строительство (МЖС),
- дачное некоммерческое партнерство.
Также классификация коттеджных поселков проводится по стоимости, уровню благоустройства территории, развитости инфраструктуры и наличию охраны. В зависимости от стоимости выделяют:
- Элит-класс — стоимость от 30 млн рублей,
- Бизнес-класс — стоимость от 15 до 30 млн рублей,
- Комфорт-класс — стоимость от 5 до 15 млн рублей,
- Эконом-класс — стоимость до 5 млн рублей.
Выбор жилья в коттеджном поселке часто совершается на долгий срок, поэтому к этому процессу стоит подойти ответственно и не торопиться. Спонтанные покупки могут привести к сложностям, и потому на поиск оптимального варианта обычно выделяют от 1,5 до 2 месяцев.
Как выбрать коттеджный поселок?
Чтобы выбрать подходящий коттеджный поселок, рекомендуется:
- Начните с изучения предложений на популярных площадках по недвижимости, установите критерии, которые наиболее важны для вас. Кому-то важна транспортная доступность, другим — репутация управляющей компании или качество инфраструктуры. Точно определите бюджет, чтобы оценить стоимость домов на рынке.
- Уточните у застройщика, проведено ли межевание участка и выделен ли он как самостоятельный объект. В случае выделения застройщик должен предоставить выписку из земельного кадастра.
- Убедитесь, что поселок расположен удобно относительно ключевых объектов. Семьям с детьми важно наличие школ и детских садов поблизости, пожилым людям — доступность медицинских учреждений, а для удобства всем жильцам — наличие магазинов, банкоматов и других объектов первой необходимости.
- Обратите внимание на наличие центрального водоснабжения, газопровода, ливневой канализации и качественного дорожного покрытия. Минимальная мощность электросети должна составлять не менее 7 кВт. Также уточните, есть ли в поселке зоны отдыха, парковки, детские площадки и т.д.
- От качества обслуживания управляющей компании зависит удобство проживания. Недобросовестная компания может приводить к проблемам с уборкой мусора, ремонтом дорог, водоснабжением и прочими аспектами.
- Постарайтесь собрать максимум сведений о застройщике через отзывы, сайт компании и рекомендации знакомых, чтобы удостовериться в его надежности.
Проверка, оформление и покупка дома в коттеджном поселке
Процесс покупки дома в коттеджном поселке требует тщательной проверки документов и внимательности к юридическим аспектам. Прежде чем подписывать договор купли-продажи, важно убедиться в законности права собственности на дом и земельный участок, а также в наличии всех необходимых коммуникаций и охраны.
Этапы покупки дома в коттеджном поселке включают:
- По договоренности сторон может быть подписан предварительный договор, в котором оговариваются все условия сделки. На этом этапе рекомендуется уточнить все дополнительные платежи, такие как подключение к газу, электричеству, интернету, расходы на ограждение участка и другие возможные расходы.
- Перед заключением основного договора все документы должны быть проверены. Для этого можно привлечь риелтора или юриста. Важно избегать указания заниженной стоимости дома или других недостоверных данных, так как это может обернуться рисками для покупателя.
- На назначенную дату покупатель и продавец посещают отделение МФЦ для подачи документов на регистрацию сделки.
- Регистрация длится от 5 до 12 дней, после чего покупатель получает документы на дом и выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.
Застройщик, помимо паспорта, должен предоставить комплект учредительных документов, подтверждение о регистрации в ЕГРЮЛ и документ, подтверждающий его право собственности на участок и дом.
Для регистрации права собственности на дом в коттеджном поселке покупателю потребуется следующий пакет документов:
- Технический паспорт на дом
- Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию
- Паспорта всех участников сделки
- Квитанция об уплате госпошлины
- Договор купли-продажи дома и земельного участка
- Выписка из кадастрового плана
- Договор финансирования строительства
- Акт об окончании взаиморасчетов по финансированию строительства
С этим пакетом документов можно обратиться в МФЦ для регистрации права собственности на недвижимость.
Важно: в России возможно купить земельный участок в коттеджном поселке для строительства дома. Однако перед покупкой важно убедиться, что на участке нет ограничений для возведения жилых построек. Чтобы это проверить, нужно узнать целевое назначение участка, которое указано в правоустанавливающих документах.